房价又涨，买房还有这样的潜规则，一篇文章带你看懂中国楼市！目前大家都想尽办法在一线城市买房

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目前大家都想尽办法在一线城市买房，但是，即使是在一线城市，如果买房时机不对，房子地段不太好，也会套好多年。

房地产遍地黄金的年代已经过去了，现在房产投资绝对是个技术活，大家要多学习多了解，谋定而后动。

下面我们整理了一些专业人士的房产投资心得感悟。希望能对现在买房的粉丝一些帮助。一、房地产的本质和规律

1、房地产是经济的重要组成部分，明白了经济的本质,能更好理解房地产。

经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求。

中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转：促就业、控通胀、保障金融系统的安全

明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解。

2、房产短期走势主要由首付比例,利率,房产政策决定；长期走势由人口决定。一个人口净流出的城市,是绝对不适合投资房产的。

3、选定城市之后,如何选择区域和小区,就成了重中之重。

一个大型城市的经济核心一般集中在CBD区域,在CBD办公的主要是大企业总部,金融企业,保险企业,咨询企业,传媒企业等,这些企业效益好,员工工资比较高。

一般情况下,CBD企业的高管喜欢在企业附近居住,中高层一般买在5站左右地铁通达的地方,普通员工一般买在15站地铁以内通达的地方。

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房产投资可以根据自己的资金情况,按照上述规律选房买房,一般都能保值增值，如果小区边上有个不错的学校,就更好了。好的高新区边上也是不错的选择。二、投资房产有些基本的原则:

你的房子在主流社会成员的购买范围中,CBD企业员工,政府工作人员,好的高新区工作人员是主流社会成员的代表,大部分社会财富集中在他们手上。

你的房子所在区域已经进入或即将进入二手房为主的阶段。区别一个城市的房地产是否值得买,有个简单粗暴的方法:看看二手房能不能顺利的卖掉,如果不能顺利的脱手,或者跟新房比差别巨大,那么这个城市的房地产结构一定是有大量过剩。

白领喜欢近郊的房子,小商人喜欢市区的老房子，近郊的房子一定要选择有学校配套的。白领容易用杠杆,但有一点一定要注意,如果近郊是刚开发,套现的时间成本和资金成本会比较高.

大城市核心区的房子是最保险的,但不是收益最大的,收益最大的是变化最大的非核心市区,例如交通不便的地方修了地铁,远远大于核心区多修一条地铁的影响。

三、2007年全球金融危机是楼市分水岭

2007年全球金融危机之前出口经济快速发展，大家生活水平大幅提高，对房产需求很大，导致房子供不应求，价格上涨，但价格始终在合理范围内，因为2007年全球金融危机之前，没有太多的投资投机。

原因如下:1.出口工业比房地产挣钱，很多钱优先进入制造业领域2.就业不错，政府没有必要通过放水进行基建，解决就业问题。

2007年全球金融危机之后，出口遇阻，高歌猛进的房地产也因为购房者预期的改变进入萧条，导致社会出现大批失业人员，在稳定压倒一切的情况下，政府开始放水投资基建，同时鼓励房地产购买，毕竟房市还是供不应求。

随着买气的加大，房价开始上涨，产生了赚钱效应，制造业由于不如以前好赚钱，纷纷进入房地产，基建放的水最终也流到了房地产，引起了房市一波一波的上涨。四、本轮房价上涨的原因：

中国房产市场的第一个坑是2011年的大中城市限购，导致大城市需求萎缩，相应的开发商也减慢了在大城市的买地建房,跑到三四线城市去买地建房了.

这样的结果是大城市2011-2014的房屋供应是萎缩的，三四线城市的供应是增加的。

各路不明真相的资金被迫到中小城市投资买房，很多房子不但没有涨价，还跌价，最可悲的是有价无市，认错的机会都不给。

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2014年9月，2015年3月，国家出台宽松政策，放松了大城市限贷限购，大城市积压的自住需求一下子爆发出来，由于供应没跟上，导致供不应求，价格开始上涨，产生赚钱效应，更多的投资投机资金开始进入房地产。

特别是2015年6月股市开始暴跌，大量资金由股市转战房市，价格进一步被推高。这刺激开发商开始在大城市大规模买地建房，随着时间的推移，大城市房子开始供求平衡 ,直至最后供大于求，然后开始下一个周期。但一二三线还是会有一些差别。

一线：北上深以存量房为主,调整比较小,由于人口不停流入,房价接着会继续往上。

二线：随着供应量的加大,房价会适当调整,投资投机资金会停止进入或退出,导致进一步的调整,这时房子会出现投资价值,但前提是这个城市不停有人口流入。

三线：不限购的三线城市最近几年一直处于市场环境中,价格泡沫已经被挤掉了,沿海的三线城市市中心会有一些投资机会。

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如果大家明白了这次房价大涨的原因，接下来的投资就会进退有据,不会掉到坑里。五、房地产潜规则：

房地产市场相对来说还是个市场化程度比较高的市场,各个环节情况如下:

相关部门：相关部门垄断了市场供应，原则上会控制市场，慢慢卖，其实不然，在现有的环境下，没有谁会把土地留给下任卖，任内大卖特卖，发展经济，搞政绩是不二选择；就算自己会连任，但土地市场的行情时有波动，行情好的时候赶紧卖，筹钱搞政绩是上策，没有谁会考虑10年20年的事情。

开发商：开发商大部分都是民营企业，行情好时，大干快上，行情不好时会减慢节奏，毕竟是自己的钱。

购房者：买涨不买跌，行情好时，投资投机的都来了；行情不好时，投资投机不干了，刚需也开始观望。

综上所述：房地产和别的行业差别不大，行情好时，各路开发商蜂拥而入，大肆拿地建房，直到过剩卖不动为止。例如三四线不限购城市，但大城市房地产有一个不同的特点，就是限购限贷，限购限贷人为的制造供不应求,创造了很多投资机会。其实楼市和股市都是一样的，房地产调控下那些试图通过买房来实现资产保值兼增值的家庭，将只能选择股市债市等投资渠道，这些渠道的杠杆成本远比楼市要高，而且风险要大得多，所以说如果你在股市操作不理想，pj557799独创筛选涨停牛股战法，精准捕捉涨停一字板，你想要取得收益，必须找到风口和机会，欢迎你的到来。

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六、房子的投资经验：

要投资房产,就一定要对房产这个产品本身的一些属性了然于胸。

1.面积及对应人群

90平米以下(小户型) 首套刚需

90-140平米(中小户型) 首次改善需求

140-200平米(中大户型) 多次改善需求

200平米以上(大户型) 享受需求

投资房产涉及到买卖两个方面，现在是卖出90-140平米房子的好时间，同时买入140-200平米的房子。因为现在90-140是需求最大的房子，有些供不应求，140-200平米供求基本平衡，能买到性价比高的房子，随着经济和社会的发展,140-200平米需求会越来越大。作投资一定要有一些前瞻性。

2.地段,地段,地段

房产投资中说的地段和传统的环为单位的地段是有一些差别的，房产投资的地段是以到CBD的便捷程度和时间为标准，再加上教育和商业作为辅助标准。

3、地铁的修建

很多人以为修建地铁是为了方便居民出行，其实不然，修地铁主要是为了连通CBD，开发区，交通枢纽。明白了上述道理,你就会知道那条地铁将优先建。

4、自住买房和投资买房的差别

自住买房和投资买房是完全不同的两种思维，现在很多人纠结,就是把这两种情况混在一起了。

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1.自住买房关心的是过一段时间之后房价是不是涨了，并不关心成本，在国家不停放水的情况下，一二线城市的房价大趋势总归是向上的。

结论：自住在一二线城市随时可以买,如果能运用我前面写的买房技巧买在更好的点上，就完美了。

2.投资买房：投资买房关注的是收益，成本就是重中之重，特别是持有成本。投资房产的黄金时期已经过去了，买了放着就赚钱的好日子一去不复返了。现在投资房产买进卖出的时点非常重要，决定了是否有收益。

房子同样是3年涨20%,自住的可能很高兴,high的不得了,投资的可能就愁眉苦脸了。房子的价格是可以分拆成各种组成部分的，这样可以评估价格是否是洼地，以及以后是否有前景。

房价=地段（30-40%）+小区及房子品质（20-30%）+小区附近环境（10%-15%）+教育资源（5-20%）+二级商务资源（10%左右）+商业资源（10%）

地段：到达主流CBD的便捷程度及时间。

教育资源：教育资源在有些房子的价格构成中比例较大，但教育资源经常有调整，有一定的风险。

上面的组成弄清楚了，房子的前景就很了然了。比如在市区，上面的组成都很成熟了，房子的价格已经包含了上述组成部分，房子的涨跌随大势，没有额外的惊喜。近郊和市区边缘就不一样了，修条地铁，涨，建个学校，涨，建个商业中心，涨，这也就是市区边缘涨幅远远大于市中心的原因。